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個人の方

不動産を賃貸しているが,賃借人が賃料を払わない。

(賃料を払わせる方法)
賃料の支払いがされない場合,交渉により支払いを求める,内容証明郵便等を送って請求する,訴訟を提起する等の方法をとることが考えられます。まずは電話による交渉等ソフトな方法からはじめるべきですが,交渉経過について記録をきちんと残しておくことが大切です。
保証人がつけられている場合には,保証人に対しても請求をすることができます。
また,支払いがされなければ,賃貸借契約を解除することも考慮しなければなりません。

(契約解除して明け渡しを求める)
賃料の支払いがない場合,賃料を支払わない賃借人との賃貸借契約を解除し,立ち退いてもらうことが考えられます。
賃貸借契約の解除はどのような場合にできるのでしょうか。
賃貸借契約のような継続的な契約では,判例上,解除をするには,単に(例えば一度だけの)賃料の不払いのような軽微な債務の不履行があったというだけでは足りず,契約を継続できない信頼関係の破壊があったと認められる事情があることが必要とされています。
賃料不払いを理由とする場合,不払いが一度や二度ではなく,不払いの期間が一定程度続いており,両者の信頼関係が破壊されたといえることが必要となります。この期間がどのくらいかについては,決まった期間が定まっているわけではなく,判例は,個別の事情(借地と借家のちがいや,不動産の内容・形状,賃料の金額等契約の内容,経緯等)により個別に判断をしているようです。具体的には,判例では,例えば不払い4ヶ月では解除を認めた例と認めない例があり,判断が分かれているようです。
解除を認めてもらうためには,定期的に書面による請求をくり返し行い,請求をしているにもかかわらず支払いをしない証拠を確保した上で,訴訟を提起するなどの方法が考えられます。

(賃料不払い以外の理由による解除)
賃料不払いは賃借人の債務不履行の典型的な例ですが,そのほかにも,用法違反(住居用建物を店舗に使用する,あるいはその逆,ペット禁止マンションにおけるペット飼育等)や迷惑行為(騒音等),賃借物の毀損等を理由とする解除が考えられます。
これらの場合も,判例は,単なる形式的な債務不履行事由の有無を問題とするのではなく,その事由が信頼関係破壊の域にまで達するほど悪質かどうかによって,解除の可否を判断しています。
たとえば,契約書に「ペットの飼育は禁止」と書いてあるにもかかわらずペットを飼っていたという形式的な理由だけでは足りず,ペット飼育を禁止する目的はどこにあるのか,ペットの種類や飼育の態様等の具体的事情からみて,禁止の目的に実質的に反しているといえるのか等から,具体的に信頼関係破壊の有無を判断されることになります。

(出て行かない場合には強制執行)
勝訴判決を得て強制執行をし,不動産を返してもらうことになります。

(弁護士費用)
※時価2000万円程度の物件の場合の例
訴訟前の交渉・調停の場合
 着手金 20万円(消費税別)から
報酬 30万円(消費税別)から
訴訟の場合
 着手金 30万円(消費税別)から
報酬 50万円(消費税別)から
勝訴後,強制執行をする場合
 着手金 20万円(消費税別)から
 報酬  20万円(消費税別)から
※不動産の時価が高額になれば,弁護士費用もこれに伴って高額になることがあります。