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住宅ローン

住宅ローン

せっかく住宅を購入したのに,給与や賞与の額が減るなどして収入が減り,住宅ローンの返済が大きな負担になっているという相談を多く受けます。
中には,住宅を守るために無理をして,住宅ローンを支払うためにカードローンなどからの借り入れを増やし,家計の破綻を招いてしまうケースすらあります。
そのような事態を招く前に,問題に対処されることをおすすめします。

住宅ローンの問題に対処する方法は大別すると以下のようになると思います。
1 住宅ローンの支払いの負担を軽くする。
2 住宅ローン以外の借り入れがあれば,この負担を軽くする。
3 住宅をあきらめ,住宅ローンの支払いをやめる。

1について
住宅ローンの負担がそれほど重くなく,支払いの条件を多少変えれば支払いができるのであれば,住宅ローンの借り換えをしたり,銀行と交渉してリスケジュールを試み,負担を軽減することができる場合があります。

2について
具体的には,住宅ローンの支払いをするためにカードローン等で借り入れをしていたが,今度はカードローン等の方の負担が増大してきたような場合がよくあります。
このような場合,カードローン等の返済の負担を軽減し,住宅ローンを無理なく支払っていくことができないか,検討する余地があります。
(1) カードローン等を任意整理する
弁護士が代理人となって,支払いの方法等を変更するよう,ローン会社と交渉し,和解することにより,カードローン等の返済の負担を軽減することができます。
カードローン等の借り入れ履歴が古い場合には,利息が法定利率を超過している貸付である可能性があり,利息の引き直し計算によって,負債の額が減少することもありえます。
(2) 個人再生手続の利用
また,住宅資金特別条項付の個人再生手続を利用して,住宅ローン以外の負債の額自体を圧縮できないか,検討する余地があります。住宅資金特別条項付の個人再生手続は,住宅を確保しながら住宅ローンの支払いは続け,その他の負債の負担を減らすことができる手続です。
(詳細は以下に)

3について
もはや住宅ローンの支払いを続けることが現実的ではないという最悪のケースでは,無理して支払いを続けていてもいつかは破綻することになります。住宅ローンの重い負担を背負い続けるより,物件をあきらめて売却をした方がよい場合もあります。
このような住宅を手放さざるを得ない場合も,債権者から競売を申し立てられるのを待っているより,任意売却した方が有利です。
この場合,売却代金は住宅ローンの支払いにまず充てられることになることになります。一般的には任意売却の方が競売よりも高い値段で売れるので,住宅ローンの残額に対し,競売よりも多くの返済ができますし,余剰が生じればそのお金を手元に残すことができます。また,自宅からの退去のタイミングを買主との話し合いによってある程度決めることができる場合もあります。
住宅の売却代金でも住宅ローン等の負債を返済しきれない場合には,さらにこの負債を整理する手続をとる必要があります。具体的には,債権者と公証・和解して無理のない支払いを続けるか。個人再生や自己破産をするか,選択することになります。

住宅資金特別条項を付した個人再生手続

(個人再生手続の概略)
個人再生は,「民事再生法」という法律に定められた,借金を整理する方法のひとつです。
個人再生手続は,住宅ローンを支払っている人が,自宅を確保しつつ返済の負担を軽減する手続としてよく利用されています。

個人再生手続を利用することによって,
1 住宅ローンを払い続け,自宅を確保しながら,住宅ローン以外の借り入れの負担を軽減する。
2 住宅ローン自体の支払い方法を,月々の支払額を変更するなど,法律の範囲内で変更し,支払いの負担を軽減する。
ことができます。

手続の流れを簡単に説明すると,裁判所に民事再生の申し立てを行い,再生計画という借金の返済計画を裁判所に認可してもらうことにより,借金の支払いの負担を軽くすることができます。
どのように負担が軽くなるかというと,手続の中で再生計画という返済計画を立てることになるのですが,支払いの期間は,原則として3年間ですが,事情によって5年間まで延長することができます。支払の額については,下でくわしく説明しますが,例えば,借り入れの総額(住宅ローンを除く。)が1500万円未満であれば,100万円と債務総額の5分の1を比較したうち,多い方の金額となります。
この再生計画の中で,住宅ローンについて返済の方法を別途定めることにより,住宅ローン以外の借金の支払いを減らし,自宅を維持することができます。以下の法律上の要件を満たす必要があります。)。このように,再生計画のうち,住宅ローンについて定めた部分を「住宅資金特別条項」といいます。住宅ローンの支払いも一定程度軽くすることができます。